In Svizzera paghi solo le spese accessorie che il tuo contratto di locazione prevede in modo specifico. Tutto il resto è compreso nella pigione (art. 257a CO, fedlex 2026). Se versi acconti mensili, il locatore deve allestire un conteggio almeno una volta all'anno e tu puoi prendere visione dei documenti giustificativi.
Alcuni costi non devono mai comparire nel conteggio. Per il riscaldamento la legge esclude riparazione, rinnovo, interessi e ammortamento degli impianti (art. 6 OLAL, fedlex 2025). Questa guida presenta le regole generali: i dettagli dipendono dal tuo contratto e dal tuo cantone.
Forfait o acconti: parti dal contratto
Il contratto stabilisce come paghi. Le formule più comuni sono tre:
- Comprese nella pigione. Le spese non pattuite in modo specifico fanno parte della pigione. Il locatore non può fatturarle a parte (art. 257a cpv. 2 CO).
- Forfait. Paghi un importo fisso e non ricevi un conteggio annuale. Il locatore deve fondarsi sui valori medi di tre anni (art. 4 OLAL, fedlex 2025). Secondo l'associazione inquilini della Svizzera tedesca (Mieterverband), con un forfait non ci sono né conguagli né rimborsi. Puoi però chiedere i costi medi su cui si basa (Mieterverband, lista di controllo 2023).
- Acconti. Ogni mese versi un importo in acconto. Il locatore deve allestire un conteggio almeno una volta all'anno (art. 4 cpv. 1 OLAL). Se i costi effettivi sono più alti, paghi la differenza. Se sono più bassi, ti viene rimborsata l'eccedenza.
Il locatore non può introdurre nuove spese accessorie con una semplice lettera. Si tratta di una modifica unilaterale del contratto. Va comunicata su un modulo approvato dal Cantone, almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso (art. 269d CO, fedlex 2026). Puoi contestarla entro 30 giorni davanti all'autorità di conciliazione (art. 270b cpv. 2 CO).
Quando confronti appartamenti, guarda la pigione lorda con le spese accessorie. Il nostro articolo affitto più basso o tragitto più breve mostra perché conta l'importo mensile completo.
Cosa può fatturare il locatore e cosa no
Per legge le spese accessorie sono i costi effettivi del locatore per prestazioni legate all'uso dell'abitazione. La legge cita riscaldamento, acqua calda e analoghe spese d'esercizio, oltre ai tributi pubblici che derivano da questo uso (art. 257b CO, fedlex 2026). Le autorità di conciliazione del Canton Berna citano esempi tipici: riscaldamento e acqua calda, custode, tasse per rifiuti, acqua e acque di scarico (Schlichtungsbehörden Kanton Bern).
Per riscaldamento e acqua calda l'ordinanza elenca nel dettaglio cosa è computabile (art. 5 OLAL, fedlex 2025) e cosa è escluso (art. 6 OLAL).
Per tutte le altre voci conta il legame con il tuo uso dell'abitazione. La scheda del Mieterverband di gennaio 2026 considera non ammesse l'assicurazione dello stabile, le riparazioni e la manutenzione. Questo vale anche se il contratto le menziona (Mieterverband, scheda gennaio 2026). Alcune voci, come i contratti di servizio per l'ascensore o altri impianti, sono controverse sul piano giuridico.
| Voce | Ammessa? | Base legale |
|---|---|---|
| Voce non menzionata nel contratto | No, compresa nella pigione | art. 257a cpv. 2 CO |
| Combustibili, energia, elettricità per bruciatori e pompe | Sì, se pattuita | art. 257b CO; art. 5 cpv. 2 lett. a e b OLAL |
| Spazzacamino, revisione del riscaldamento, decalcificazione del bollitore | Sì, se pattuita | art. 5 cpv. 2 lett. d ed e OLAL |
| Rilevamento e servizio di conteggio del riscaldamento | Sì, se pattuita | art. 5 cpv. 2 lett. f OLAL |
| Assicurazione del solo impianto di riscaldamento | Sì, se pattuita | art. 5 cpv. 2 lett. h OLAL |
| Amministrazione del riscaldamento e stesura del conteggio | Sì, secondo il dispendio effettivo o le aliquote usuali | art. 4 cpv. 3; art. 5 cpv. 2 lett. i e cpv. 3 OLAL |
| Acqua, acque di scarico, rifiuti, custode | Sì, se pattuita (alcuni dettagli controversi) | art. 257b cpv. 1 CO |
| Riparazione, rinnovo, interessi e ammortamento del riscaldamento | No | art. 6 OLAL |
| Riscaldamento di appartamenti sfitti | No, a carico del locatore (regola speciale senza apparecchi di misura) | art. 7 OLAL |
| Assicurazione, riparazioni e manutenzione dello stabile | No | art. 257a cpv. 1 CO; scheda Mieterverband 2026 |
| Nuova voce introdotta durante la locazione con semplice lettera | No, serve il modulo ufficiale | art. 269d cpv. 3 CO |
Come verificare il conteggio passo dopo passo
Questi controlli seguono la lista di controllo del Mieterverband (Mieterverband, lista di controllo 2023) e l'ordinanza.
- Periodo di conteggio. Di solito va da luglio a giugno o da gennaio a dicembre. Se sei entrato o uscito durante il periodo, paghi solo i mesi in cui ci hai abitato.
- Ogni voce confrontata con il contratto. Ogni riga del conteggio deve essere pattuita nel contratto. Le voci vaghe come «altre spese d'esercizio» vanno dettagliate su richiesta.
- Chiave di ripartizione. La tua quota deve seguire una chiave chiara, per esempio la superficie o una quota uguale per appartamento. La legge non prescrive una chiave precisa, ma deve essere comprensibile.
- Acconti. Controlla che tutti i tuoi versamenti mensili siano stati contabilizzati.
- Spese amministrative. Possono essere computate secondo il dispendio effettivo o nell'ambito delle aliquote usuali (art. 4 cpv. 3 e art. 5 cpv. 3 OLAL). La legge non fissa alcuna percentuale. Secondo il Mieterverband, diverse decisioni di tribunali cantonali considerano usuali forfait del 3% al massimo (Mieterverband, scheda gennaio 2026).
- Conteggio dell'anno scorso. Confronta ogni costo, non solo il saldo. Una voce nuova o una chiave modificata è un motivo per chiedere.
- Dettaglio del riscaldamento. Se la fattura annua del riscaldamento arriva senza conteggio dettagliato, deve indicare espressamente che puoi esigerlo (art. 8 OLAL, fedlex 2025).
Giustificativi, termini e prescrizione
Su richiesta, il locatore deve farti prendere visione dei documenti giustificativi (art. 257b CO, fedlex 2026). Per il riscaldamento tu, o un tuo rappresentante autorizzato, puoi vedere i documenti originali (art. 8 cpv. 2 OLAL). Puoi anche chiedere lo stato della scorta di combustibile all'inizio e alla fine del periodo. Se i giustificativi sono numerosi, il Mieterverband suggerisce di consultarli presso l'amministrazione. Secondo la prassi, le copie sono a tue spese.
Molti conteggi fissano un termine di 30 giorni per contestare o consultare i giustificativi. Secondo il Mieterverband, un simile termine non ha base legale e puoi far valere i tuoi diritti anche più tardi.
Le pigioni e le altre prestazioni periodiche si prescrivono in cinque anni (art. 128 CO, fedlex 2026). Secondo il Mieterverband, il conguaglio chiesto dal locatore si prescrive quindi in cinque anni. Il termine decorre dalla fine del periodo di conteggio o dal tuo trasloco. Il contratto può prevedere un termine più breve. Per un rimborso a tuo favore, informati sul termine presso l'autorità di conciliazione.
Se qualcosa non torna
Comincia per iscritto. Elenca ogni voce contestata con i motivi e chiedi un conteggio corretto. Il Mieterverband suggerisce l'invio per raccomandata.
Non smettere semplicemente di pagare. Le spese accessorie non pagate costituiscono una mora nel pagamento. Per un'abitazione il locatore può allora fissare un termine di pagamento di almeno 30 giorni e minacciare la disdetta (art. 257d CO, fedlex 2026). Se alla scadenza ci sono ancora domande aperte, il Mieterverband suggerisce di chiedere una proroga del pagamento confermata per iscritto.
Se non trovate un accordo, puoi presentare un'istanza all'autorità di conciliazione competente. Nelle controversie sulla locazione di abitazioni, la procedura di conciliazione non comporta spese processuali, salvo in caso di malafede o temerarietà (art. 113 e 115 CPC, fedlex 2026). Nel Canton Berna, per esempio, le autorità di conciliazione rispondono gratuitamente a domande sul diritto di locazione (Schlichtungsbehörden Kanton Bern). L'Ufficio federale delle abitazioni pubblica gli indirizzi di tutte le autorità di conciliazione (UFAB, elenco dell'8 luglio 2026).
Prima di scrivere: tieni a portata di mano il contratto, il conteggio attuale e quello dell'anno scorso e le prove dei tuoi pagamenti.
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Domande frequenti
Devo pagare spese accessorie che non figurano nel contratto di locazione?
No. Secondo l'art. 257a cpv. 2 CO, in Svizzera l'inquilino paga solo le spese accessorie pattuite specificamente con il locatore. Le spese non menzionate nel contratto sono comprese nella pigione.
Il locatore può fatturare l'assicurazione dello stabile o riparazioni come spese accessorie?
L'art. 6 OLAL esclude riparazione, rinnovo, interessi e ammortamento dell'impianto di riscaldamento. La scheda del Mieterverband di gennaio 2026 considera non ammesse anche l'assicurazione dello stabile, le riparazioni e la manutenzione. Non sono legate all'uso dell'abitazione.
Posso vedere i giustificativi del conteggio delle spese accessorie?
Sì. Su richiesta il locatore deve farti prendere visione dei documenti giustificativi (art. 257b cpv. 2 CO; per il riscaldamento art. 8 OLAL). Secondo il Mieterverband, un termine di 30 giorni stampato sul conteggio non ha base legale.
La procedura di conciliazione costa qualcosa in una lite sulle spese accessorie?
In Svizzera, nelle controversie sulla locazione di abitazioni la procedura di conciliazione non comporta spese processuali (art. 113 del Codice di diritto processuale civile, CPC). Fanno eccezione i casi di malafede o temerarietà (art. 115 CPC). L'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) pubblica gli indirizzi delle autorità di conciliazione.
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