En Suisse, vous ne payez que les frais accessoires que votre contrat de bail prévoit expressément. Tout le reste est compris dans le loyer (art. 257a CO, fedlex 2026). Si vous versez des acomptes mensuels, le bailleur doit établir un décompte au moins une fois par an. Vous pouvez aussi consulter les pièces justificatives.
Certains frais n'ont jamais leur place dans le décompte. Pour le chauffage, la loi exclut la réparation, la réfection, l'intérêt et l'amortissement des installations (art. 6 OBLF, fedlex 2025). Ce guide présente les règles générales : les détails dépendent de votre bail et de votre canton.
Forfait ou acomptes : commencez par votre bail
Votre bail fixe le mode de paiement. Trois formules sont courantes :
- Compris dans le loyer. Les frais qui ne sont pas convenus expressément font partie du loyer. Le bailleur ne peut pas les facturer à part (art. 257a al. 2 CO).
- Forfait. Vous payez un montant fixe et ne recevez pas de décompte annuel. Le bailleur doit se fonder sur la moyenne de trois ans (art. 4 OBLF, fedlex 2025). Selon l'association alémanique de locataires (Mieterverband), un forfait n'entraîne ni paiement complémentaire ni remboursement. Vous pouvez toutefois demander les coûts moyens sur lesquels il repose (Mieterverband, liste de contrôle 2023).
- Acomptes. Vous versez chaque mois un montant provisionnel. Le bailleur doit établir un décompte au moins une fois par an (art. 4 al. 1 OBLF). Si les coûts effectifs sont plus élevés, vous payez la différence. S'ils sont plus bas, le trop-perçu vous est remboursé.
Le bailleur ne peut pas introduire de nouveaux frais accessoires par simple lettre. Il s'agit d'une modification unilatérale du bail. Elle doit être notifiée sur une formule agréée par le canton, au moins dix jours avant le début du délai de résiliation (art. 269d CO, fedlex 2026). Vous pouvez la contester dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation (art. 270b al. 2 CO).
Quand vous comparez des logements, regardez le loyer brut, frais accessoires compris. Notre article loyer plus bas ou trajet plus court montre pourquoi le montant mensuel complet compte.
Ce que le bailleur peut facturer, et ce qu'il ne peut pas
Selon la loi, les frais accessoires sont les dépenses effectives du bailleur pour des prestations liées à l'usage du logement. La loi cite le chauffage, l'eau chaude et les autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de cet usage (art. 257b CO, fedlex 2026). Les autorités de conciliation du canton de Berne citent des exemples typiques : chauffage et eau chaude, conciergerie, taxes pour les déchets, l'eau et les eaux usées (Autorités de conciliation du canton de Berne).
Pour le chauffage et l'eau chaude, l'ordonnance énumère en détail ce qui entre en ligne de compte (art. 5 OBLF, fedlex 2025) et ce qui est exclu (art. 6 OBLF).
Pour tous les autres postes, le critère est le lien avec votre usage du logement. La fiche du Mieterverband de janvier 2026 classe l'assurance du bâtiment, les réparations et l'entretien parmi les frais non admis. Cela vaut même si le bail les mentionne (Mieterverband, fiche janvier 2026). Certains postes, comme les contrats de service pour l'ascenseur ou d'autres équipements, sont juridiquement controversés.
| Poste | Admis ? | Base légale |
|---|---|---|
| Poste non mentionné dans le bail | Non, compris dans le loyer | art. 257a al. 2 CO |
| Combustible, énergie, électricité pour brûleurs et pompes | Oui, si convenu | art. 257b CO ; art. 5 al. 2 let. a et b OBLF |
| Ramonage, révision du chauffage, détartrage du chauffe-eau | Oui, si convenu | art. 5 al. 2 let. d et e OBLF |
| Relevé et décompte individuel du chauffage | Oui, si convenu | art. 5 al. 2 let. f OBLF |
| Assurance de la seule installation de chauffage | Oui, si convenu | art. 5 al. 2 let. h OBLF |
| Administration du chauffage et établissement du décompte | Oui, selon les dépenses effectives ou les taux usuels | art. 4 al. 3 ; art. 5 al. 2 let. i et al. 3 OBLF |
| Eau, eaux usées, déchets, conciergerie | Oui, si convenu (certains détails controversés) | art. 257b al. 1 CO |
| Réparation, réfection, intérêt et amortissement du chauffage | Non | art. 6 OBLF |
| Chauffage des logements vides | Non, à la charge du bailleur (règle spéciale sans appareils de mesure) | art. 7 OBLF |
| Assurance du bâtiment, réparations et entretien du bâtiment | Non | art. 257a al. 1 CO ; fiche Mieterverband 2026 |
| Nouveau poste introduit en cours de bail par simple lettre | Non, formule officielle requise | art. 269d al. 3 CO |
Vérifier le décompte étape par étape
Ces étapes suivent la liste de contrôle du Mieterverband (Mieterverband, liste de contrôle 2023) et l'ordonnance.
- Période de décompte. Elle court en général de juillet à juin ou de janvier à décembre. Si vous avez emménagé ou déménagé en cours de période, vous ne payez que les mois où vous y avez habité.
- Chaque poste face au bail. Chaque ligne du décompte doit être prévue dans votre bail. Les postes vagues comme « autres frais d'exploitation » doivent être détaillés sur demande.
- Clé de répartition. Votre part doit suivre une clé claire, par exemple la surface ou une part égale par logement. La loi n'impose pas de clé précise, mais elle doit être compréhensible.
- Acomptes. Vérifiez que tous vos versements mensuels sont comptabilisés.
- Frais d'administration. Ils peuvent être calculés selon les dépenses effectives ou jusqu'à concurrence des taux usuels (art. 4 al. 3 et art. 5 al. 3 OBLF). La loi ne fixe aucun pourcentage. Selon le Mieterverband, plusieurs décisions de tribunaux cantonaux considèrent comme usuels des forfaits de 3 % au maximum (Mieterverband, fiche janvier 2026).
- Décompte de l'an dernier. Comparez chaque coût, pas seulement le solde. Un nouveau poste ou une clé modifiée justifie une question.
- Détail du chauffage. Si la facture annuelle de chauffage arrive sans décompte détaillé, elle doit indiquer expressément que vous pouvez l'exiger (art. 8 OBLF, fedlex 2025).
Pièces justificatives, délais et prescription
Sur demande, le bailleur doit vous permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b CO, fedlex 2026). Pour le chauffage, vous ou votre mandataire pouvez consulter les originaux (art. 8 al. 2 OBLF). Vous pouvez aussi demander l'état des stocks de combustible au début et à la fin de la période. Si les pièces sont nombreuses, le Mieterverband suggère de les consulter dans les bureaux de la régie. Selon la pratique, les copies sont à vos frais.
Beaucoup de décomptes fixent un délai de 30 jours pour contester ou consulter les pièces. Selon le Mieterverband, un tel délai n'a pas de base légale et vous pouvez faire valoir vos droits plus tard.
Les loyers et autres redevances périodiques se prescrivent par cinq ans (art. 128 CO, fedlex 2026). Selon le Mieterverband, le paiement complémentaire réclamé par le bailleur se prescrit donc par cinq ans. Le délai court dès la fin de la période de décompte ou dès votre départ. Votre bail peut prévoir un délai plus court. Pour un remboursement en votre faveur, renseignez-vous sur le délai auprès de l'autorité de conciliation.
Si quelque chose semble faux
Commencez par écrire. Listez chaque poste contesté avec vos raisons et demandez un décompte corrigé. Le Mieterverband préconise l'envoi recommandé.
N'arrêtez pas simplement de payer. Des frais accessoires impayés constituent un retard de paiement. Pour un logement, le bailleur peut alors fixer un délai de paiement d'au moins 30 jours et menacer de résilier le bail (art. 257d CO, fedlex 2026). Si des questions restent ouvertes à l'échéance, le Mieterverband suggère de demander un report de paiement confirmé par écrit.
Faute d'accord, vous pouvez déposer une requête auprès de l'autorité de conciliation compétente. Dans les litiges portant sur le bail d'un logement, la conciliation n'entraîne pas de frais judiciaires. L'exception concerne les procédés téméraires ou de mauvaise foi (art. 113 et 115 CPC, fedlex 2026). Dans le canton de Berne, par exemple, les autorités de conciliation répondent gratuitement aux questions sur le droit du bail (Autorités de conciliation du canton de Berne). L'Office fédéral du logement publie les adresses de toutes les autorités de conciliation (OFL, liste du 8 juillet 2026).
Avant d'écrire : préparez votre bail, le décompte actuel et celui de l'an dernier ainsi que vos preuves de paiement.
Le rôle d'Eini
Les frais accessoires font partie de ce que coûte vraiment un logement chaque mois. Le module Logement d'Eini compare les lieux selon l'ensemble du budget mensuel : loyer, impôts, prime d'assurance maladie et trajet. Vous le trouvez sur la page Lieu de vie. Le module Logement fait partie d'Eini Premium, à CHF 3 par semaine ou CHF 90 par an.
Questions fréquentes
Dois-je payer des frais accessoires qui ne figurent pas dans mon bail ?
Non. Selon l'art. 257a al. 2 CO, un locataire en Suisse ne paie que les frais accessoires convenus spécialement avec le bailleur. Les frais non mentionnés dans le bail sont compris dans le loyer.
Le bailleur peut-il facturer l'assurance du bâtiment ou des réparations comme frais accessoires ?
L'art. 6 OBLF exclut la réparation, la réfection, l'intérêt et l'amortissement de l'installation de chauffage. La fiche du Mieterverband de janvier 2026 classe aussi l'assurance du bâtiment, les réparations et l'entretien parmi les frais non admis. Ils ne sont pas liés à l'usage du logement.
Puis-je consulter les pièces justificatives de mon décompte de frais accessoires ?
Oui. Le bailleur doit vous permettre de consulter les pièces justificatives sur demande (art. 257b al. 2 CO ; pour le chauffage, art. 8 OBLF). Selon le Mieterverband, un délai de 30 jours imprimé sur le décompte n'a pas de base légale.
La procédure de conciliation coûte-t-elle quelque chose en cas de litige sur les frais accessoires ?
En Suisse, aucun frais judiciaire n'est perçu en conciliation dans un litige sur le bail d'un logement (art. 113 du Code de procédure civile, CPC). L'exception concerne les procédés téméraires ou de mauvaise foi (art. 115 CPC). L'Office fédéral du logement (OFL) publie les adresses des autorités de conciliation.
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