In der Schweiz zahlst du nur Nebenkosten, die in deinem Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind. Alles andere ist mit dem Mietzins abgegolten (Art. 257a OR, fedlex 2026). Zahlst du monatlich Akonto, muss der Vermieter mindestens einmal im Jahr abrechnen, und du darfst die Belege einsehen.
Gewisse Kosten gehören nie auf die Abrechnung. Bei der Heizung schliesst das Gesetz Reparatur, Erneuerung, Verzinsung und Abschreibung der Anlage aus (Art. 6 VMWG, fedlex 2025). Hier geht es um die allgemeinen Regeln: Die Details hängen von deinem Vertrag und deinem Kanton ab.
Pauschale oder Akonto: zuerst der Mietvertrag
Dein Mietvertrag legt fest, wie du zahlst. Drei Varianten sind üblich:
- Im Mietzins inbegriffen. Nebenkosten, die nicht ausdrücklich vereinbart sind, gehören zum Mietzins. Der Vermieter darf sie nicht separat verrechnen (Art. 257a Abs. 2 OR).
- Pauschale. Du zahlst einen festen Betrag und erhältst keine Jahresabrechnung. Der Vermieter muss die Pauschale auf die Durchschnittswerte dreier Jahre stützen (Art. 4 VMWG, fedlex 2025). Laut Mieterverband gibt es bei einer Pauschale weder Nach- noch Rückforderungen. Du kannst aber Auskunft über die Durchschnittskosten verlangen (Mieterverband, Checkliste 2023).
- Akontozahlungen. Du zahlst jeden Monat einen Betrag an. Der Vermieter muss mindestens einmal jährlich abrechnen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Sind die effektiven Kosten höher, zahlst du nach. Sind sie tiefer, erhältst du den Überschuss zurück.
Neue Nebenkosten kann der Vermieter nicht einfach per Brief einführen. Das ist eine einseitige Vertragsänderung. Er muss sie auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen, mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist (Art. 269d OR, fedlex 2026). Du kannst sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b Abs. 2 OR).
Vergleichst du Wohnungen, schau auf den Bruttomietzins inklusive Nebenkosten. Warum der ganze Monatsbetrag zählt, zeigt unser Beitrag günstigere Miete oder kürzerer Arbeitsweg.
Was der Vermieter verrechnen darf und was nicht
Nebenkosten sind laut Gesetz die tatsächlichen Kosten des Vermieters für Leistungen rund um den Gebrauch der Wohnung. Genannt sind Heizung, Warmwasser und ähnliche Betriebskosten sowie öffentliche Abgaben, die aus dem Gebrauch entstehen (Art. 257b OR, fedlex 2026). Die Schlichtungsbehörden des Kantons Bern nennen als typische Beispiele Heiz- und Warmwasserkosten, Abwartskosten sowie Gebühren für Kehricht, Wasser und Abwasser (Schlichtungsbehörden Kanton Bern).
Für Heizung und Warmwasser listet die Verordnung genau auf, was anrechenbar ist (Art. 5 VMWG, fedlex 2025) und was ausgeschlossen ist (Art. 6 VMWG).
Bei allen übrigen Posten gilt: Die Kosten müssen mit deinem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen. Das Merkblatt des Mieterverbands vom Januar 2026 zählt Gebäudeversicherung, Reparaturen und Unterhalt zu den unzulässigen Nebenkosten, auch wenn der Vertrag sie aufführt (Mieterverband, Merkblatt Januar 2026). Einzelne Posten wie Serviceabos für den Lift oder andere Anlagen sind rechtlich umstritten.
| Posten | Erlaubt? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Posten, der im Mietvertrag nicht genannt ist | Nein, mit dem Mietzins abgegolten | Art. 257a Abs. 2 OR |
| Brennstoffe, Energie, Strom für Brenner und Pumpen | Ja, wenn vereinbart | Art. 257b OR; Art. 5 Abs. 2 lit. a und b VMWG |
| Kaminfeger, Revision der Heizung, Entkalken des Boilers | Ja, wenn vereinbart | Art. 5 Abs. 2 lit. d und e VMWG |
| Verbrauchserfassung und Abrechnungsservice Heizung | Ja, wenn vereinbart | Art. 5 Abs. 2 lit. f VMWG |
| Versicherung nur für die Heizungsanlage | Ja, wenn vereinbart | Art. 5 Abs. 2 lit. h VMWG |
| Verwaltung der Heizung und Erstellen der Abrechnung | Ja, nach Aufwand oder üblichen Ansätzen | Art. 4 Abs. 3; Art. 5 Abs. 2 lit. i und Abs. 3 VMWG |
| Wasser, Abwasser, Kehricht, Hauswartung | Ja, wenn vereinbart (Details teils umstritten) | Art. 257b Abs. 1 OR |
| Reparatur, Erneuerung, Verzinsung und Abschreibung der Heizungsanlage | Nein | Art. 6 VMWG |
| Heizung leerstehender Wohnungen | Nein, trägt der Vermieter (Sonderregel ohne Messgeräte) | Art. 7 VMWG |
| Gebäudeversicherung, Reparaturen und Unterhalt des Gebäudes | Nein | Art. 257a Abs. 1 OR; Merkblatt Mieterverband 2026 |
| Neuer Posten während der Miete per einfachem Brief | Nein, nur mit amtlichem Formular | Art. 269d Abs. 3 OR |
So prüfst du die Abrechnung Schritt für Schritt
Diese Prüfschritte folgen der Checkliste des Mieterverbands (Mieterverband, Checkliste 2023) und der Verordnung.
- Abrechnungsperiode. Meist läuft sie von Juli bis Juni oder von Januar bis Dezember. Bist du während der Periode ein- oder ausgezogen, zahlst du nur für die Monate, in denen du dort gewohnt hast.
- Jeder Posten gegen den Vertrag. Jede Zeile der Abrechnung muss im Mietvertrag vereinbart sein. Unklare Posten wie «übrige Betriebskosten» müssen auf Verlangen aufgeschlüsselt werden.
- Verteilschlüssel. Dein Anteil muss einem klaren Schlüssel folgen, etwa der Wohnfläche oder einem gleichen Anteil pro Wohnung. Das Gesetz schreibt keinen bestimmten Schlüssel vor, er muss aber nachvollziehbar sein.
- Akontozahlungen. Prüfe, ob alle deine Monatszahlungen angerechnet sind.
- Verwaltungskosten. Sie dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze verrechnet werden (Art. 4 Abs. 3 und Art. 5 Abs. 3 VMWG). Einen Prozentsatz nennt das Gesetz nicht. Laut Mieterverband gelten gemäss mehreren kantonalen Gerichtsentscheiden Pauschalen von höchstens 3% als üblich (Mieterverband, Merkblatt Januar 2026).
- Vorjahresabrechnung. Vergleiche die einzelnen Kosten, nicht nur den Saldo. Ein neuer Posten oder ein geänderter Schlüssel ist ein Grund nachzufragen.
- Heizkosten im Detail. Liegt der jährlichen Heizkostenrechnung keine detaillierte Abrechnung bei, muss die Rechnung ausdrücklich darauf hinweisen, dass du sie verlangen kannst (Art. 8 VMWG, fedlex 2025).
Belege, Fristen und Verjährung
Auf Verlangen muss dir der Vermieter Einsicht in die Belege gewähren (Art. 257b OR, fedlex 2026). Bei der Heizung darfst du oder eine bevollmächtigte Person die Originalunterlagen einsehen und Auskunft über den Anfangs- und Endbestand des Heizmaterials verlangen (Art. 8 Abs. 2 VMWG). Bei umfangreichen Belegen empfiehlt der Mieterverband die Einsicht vor Ort bei der Verwaltung. Kopien zahlst du gemäss Praxis selbst.
Viele Abrechnungen setzen für Einwände oder die Einsicht in Belege eine Frist von 30 Tagen. Laut Mieterverband hat eine solche Frist keine gesetzliche Grundlage, und du kannst deine Rechte auch später geltend machen.
Forderungen für Mietzinse und andere periodische Leistungen verjähren nach fünf Jahren (Art. 128 OR, fedlex 2026). Laut Mieterverband verjährt deshalb eine Nachforderung von Nebenkosten fünf Jahre nach Ende der Abrechnungsperiode oder nach deinem Auszug. Dein Vertrag kann eine kürzere Frist vorsehen. Für Rückforderungen zu deinen Gunsten klärst du die Frist am besten bei der Schlichtungsbehörde.
Wenn etwas nicht stimmt
Beginne schriftlich. Liste jeden beanstandeten Posten mit Begründung auf und verlange eine korrigierte Abrechnung. Der Mieterverband empfiehlt dafür einen eingeschriebenen Brief.
Stelle die Zahlung nicht einfach ein. Unbezahlte Nebenkosten gelten als Zahlungsrückstand. Bei Wohnungen kann der Vermieter dann eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und die Kündigung androhen (Art. 257d OR, fedlex 2026). Sind bei Fälligkeit noch Fragen offen, empfiehlt der Mieterverband, einen Zahlungsaufschub zu verlangen und ihn schriftlich bestätigen zu lassen.
Findet ihr keine Einigung, kannst du bei der zuständigen Schlichtungsbehörde ein Schlichtungsgesuch einreichen. Bei Streitigkeiten aus der Miete von Wohnungen fallen im Schlichtungsverfahren keine Gerichtskosten an, ausser bei bös- oder mutwilliger Prozessführung (Art. 113 und 115 ZPO, fedlex 2026). Im Kanton Bern zum Beispiel beantworten die Schlichtungsbehörden Fragen zum Mietrecht kostenlos (Schlichtungsbehörden Kanton Bern). Die Adressen aller Schlichtungsbehörden veröffentlicht das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO, Liste vom 8. Juli 2026).
Bevor du schreibst: Leg dir den Mietvertrag, die aktuelle und die letzte Abrechnung sowie deine Zahlungsbelege bereit.
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Häufige Fragen
Muss ich Nebenkosten zahlen, die nicht im Mietvertrag stehen?
Nein. Nach Art. 257a Abs. 2 OR zahlst du in der Schweiz nur Nebenkosten, die mit dem Vermieter besonders vereinbart wurden. Was im Vertrag nicht genannt ist, ist mit dem Mietzins abgegolten.
Darf der Vermieter Gebäudeversicherung oder Reparaturen als Nebenkosten verrechnen?
Art. 6 VMWG schliesst Reparatur, Erneuerung, Verzinsung und Abschreibung der Heizungsanlage aus. Das Merkblatt des Mieterverbands vom Januar 2026 zählt auch Gebäudeversicherung, Reparaturen und Unterhalt zu den unzulässigen Nebenkosten. Sie hängen nicht mit dem Gebrauch der Wohnung zusammen.
Kann ich die Belege zur Nebenkostenabrechnung einsehen?
Ja. Der Vermieter muss dir auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren (Art. 257b Abs. 2 OR; für die Heizung Art. 8 VMWG). Laut Mieterverband hat eine auf der Abrechnung genannte 30-Tage-Frist dafür keine gesetzliche Grundlage.
Kostet ein Schlichtungsverfahren wegen Nebenkosten etwas?
Bei Streit um die Miete einer Wohnung fallen in der Schweiz im Schlichtungsverfahren keine Gerichtskosten an (Art. 113 ZPO). Ausgenommen ist bös- oder mutwillige Prozessführung (Art. 115 ZPO). Die Adressen der Schlichtungsbehörden veröffentlicht das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO).
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