Referenzzinssatz 1,25 %: So verlangst du eine tiefere Miete

Der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 %. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat dies am 1. September 2026 bekannt gegeben, gültig ab 2. September 2026 (BWO, 1. September 2026). Seit dem 2. September 2025 liegt der Satz unverändert auf diesem Stand.

Beruht dein Mietzins noch auf einem Referenzzinssatz von 1,5 % oder mehr, hast du grundsätzlich Anspruch auf eine Senkung: 2,91 % des Nettomietzinses bei 0,25 Prozentpunkten Differenz, bei grösseren Abständen mehr. Von selbst passiert aber nichts. Du musst die Senkung schriftlich verlangen, und die Vermieterschaft darf einen Teil davon mit Teuerung und höheren Kosten verrechnen.

Der Referenzzinssatz im September 2026

Der Referenzzinssatz ist die Grundlage für Mietzinsanpassungen wegen veränderter Hypothekarzinsen. Er stützt sich auf den volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen und wird kaufmännisch auf Viertelprozente gerundet (Art. 12a VMWG). Das BWO publiziert ihn jeweils am ersten Arbeitstag im März, Juni, September und Dezember. Er gilt ab dem Tag nach der Veröffentlichung (BWO-Merkblatt, 2022).

Am Stichtag 30. Juni 2026 lag der Durchschnittszinssatz bei 1,31 %, gleich wie im Vorquartal. Der Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 %, bis der Durchschnitt unter 1,13 % sinkt oder über 1,37 % steigt. Die nächste Publikation ist für den 1. Dezember 2026 vorgesehen (BWO, 1. September 2026).

Wurde dein Mietzins zuletzt bei einem Referenzzinssatz von 1,25 % festgelegt, ergibt sich daraus kein Anspruch. Beruht er noch auf 1,5 % oder mehr, besteht grundsätzlich weiterhin ein Senkungsanspruch (BWO, 2026).

Was 0,25 Prozentpunkte ausmachen

Bei Referenzzinssätzen unter 5 % erlaubt ein Anstieg um 0,25 Prozentpunkte eine Mietzinserhöhung von höchstens 3 %. Sinkt der Satz, sind die Mietzinse entsprechend herabzusetzen, ausser die Einsparung wird mit Kostensteigerungen verrechnet (Art. 13 VMWG). Für eine Senkung um 0,25 Prozentpunkte beziffert das BWO den Anspruch auf 2,91 % des Nettomietzinses (BWO, 2026). Das ist die Umkehrung der 3 %: 1 geteilt durch 1,03 ergibt 97,09 %.

Grössere Abstände lassen sich nicht einfach zusammenzählen. Zwei Schritte ergeben 5,66 % statt 5,82 %, drei Schritte 8,26 % (mietrechtspraxis, Überwälzungssätze 2026).

Angepasst wird nur der Nettomietzins. Separat vereinbarte Heiz- und Nebenkosten sind nicht betroffen (BWO, 2026).

Was die Vermieterschaft verrechnen darf

Die Vermieterschaft kann dein Begehren gutheissen, ablehnen oder die Senkung mit anderen Faktoren verrechnen. Lehnt sie ab oder verrechnet sie, muss sie begründen, warum (BWO, 2026). Am häufigsten geht es um zwei Punkte:

• Teuerung: Der Mietzins darf höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise folgen (Art. 16 VMWG).
• Kostensteigerungen: Höhere Unterhalts- und Betriebskosten können eine kleinere Senkung rechtfertigen (Art. 269a OR).

Die Senkung kann deshalb kleiner ausfallen als in der Tabelle oder ganz wegfallen. Massgebend ist, wann dein Mietzins zuletzt festgelegt wurde und welche Zahlen die Vermieterschaft belegen kann.

Nicht alle Mietverhältnisse folgen dem Referenzzinssatz. Ausgenommen sind Indexmieten, Staffelmieten und Umsatzmieten bei Geschäftsräumen. Für geförderte Wohnungen gelten oft besondere Regeln. Bei luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Küche) kann der Mietzins frei vereinbart werden (BWO, 2026).

Schritt für Schritt zur tieferen Miete

1. Basis-Zinssatz finden. Er steht meist im Mietvertrag oder in der letzten Anzeige einer Mietzinsanpassung. Wurde der Mietzins später an einen neuen Referenzzinssatz angepasst und hast du das nicht angefochten, gilt dieser neuere Stand (BWO, 2026).
2. Mit 1,25 % vergleichen. Liegt dein Basis-Zinssatz bei 1,5 % oder mehr und ist deine Miete weder indexiert noch gestaffelt, hast du grundsätzlich einen Anspruch.
3. Kündigungstermine prüfen. Die Senkung gilt auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Art. 270a OR). Bei Wohnungen beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate (Art. 266c OR). Dein Brief sollte vor Beginn der Kündigungsfrist für diesen Termin bei der Vermieterschaft eintreffen.
4. Schriftlich verlangen. Das Herabsetzungsbegehren muss schriftlich erfolgen, das BWO empfiehlt einen eingeschriebenen Brief. Nenne deinen Basis-Zinssatz, den aktuellen Satz von 1,25 %, die verlangte Senkung in Prozent und den Termin.
5. 30 Tage auf die Antwort warten. Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen Stellung nehmen (Art. 270a OR).
6. Wenn nötig an die Schlichtungsbehörde. Lehnt die Vermieterschaft ab, senkt sie nur teilweise oder antwortet sie nicht fristgerecht, kannst du innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde deines Kantons anrufen. Kommt eine Antwort früher, rechne die 30 Tage sicherheitshalber ab dieser Antwort. Ohne Antwort endet die Frist spätestens 60 Tage nach deinem Begehren. Verpasst du sie, musst du mit einem neuen Begehren von vorne beginnen (BWO, 2026).

Beispiel: Dein Vertrag erlaubt eine Kündigung auf Ende Dezember mit drei Monaten Frist. Die Kündigungsfrist für den 31. Dezember 2026 beginnt am 1. Oktober 2026, dein Brief sollte also bis am 30. September 2026 eintreffen. Der tiefere Mietzins gilt dann ab 1. Januar 2027.

Wo du Hilfe für deinen Fall findest

Dieser Ratgeber zeigt die allgemeinen Regeln. Dein Anspruch hängt von deinem Vertrag, der letzten Mietzinsanpassung und der Praxis in deinem Kanton ab. Prüfe zuerst deinen Mietvertrag. Wende dich dann an die Schlichtungsbehörde deines Kantons: In Mietsachen erteilt sie auch rechtliche Auskünfte (Art. 201 ZPO). Die Adressen findest du beim BWO (BWO, Schlichtungsverfahren).

Unterstützung findest du auch beim Mieterinnen- und Mieterverband (ASLOCA in der Romandie, ASI im Tessin), bei Hauseigentümerverbänden oder bei einer Anwältin oder einem Anwalt. Die BWO-Seite zum Referenzzinssatz verlinkt zudem mehrere Mietzinsrechner.

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