Tasso di riferimento all'1,25%: chiedere un affitto più basso

Il tasso ipotecario di riferimento resta all'1,25%. L'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) lo ha confermato il 1° settembre 2026, con validità dal 2 settembre 2026 (UFAB, 1° settembre 2026). Il tasso non è cambiato dal 2 settembre 2025.

Se il tuo affitto si basa ancora su un tasso di riferimento dell'1,5% o più, in linea di principio hai diritto a una riduzione: il 2,91% della pigione netta per una differenza di 0,25 punti percentuali, di più per differenze maggiori. Nulla però avviene da sé. Devi chiedere la riduzione per iscritto e il locatore può compensarne una parte con il rincaro e con l'aumento dei costi.

Il tasso di riferimento a settembre 2026

Il tasso di riferimento è la base per adeguare le pigioni alle variazioni dei tassi ipotecari. Si basa sul tasso d'interesse medio, ponderato in base al volume, dei crediti ipotecari svizzeri ed è arrotondato al quarto di punto percentuale (art. 12a OLAL). L'UFAB lo pubblica il primo giorno lavorativo di marzo, giugno, settembre e dicembre. Vale dal giorno successivo (promemoria UFAB, 2022).

Al 30 giugno 2026, giorno di riferimento, il tasso medio era dell'1,31%, come nel trimestre precedente. Il tasso di riferimento resta all'1,25% finché il tasso medio non scende sotto l'1,13% o non supera l'1,37%. La prossima pubblicazione è prevista il 1° dicembre 2026 (UFAB, 1° settembre 2026).

Se il tuo affitto è stato fissato l'ultima volta con un tasso dell'1,25%, il tasso attuale non dà diritto a riduzioni. Se si basa ancora sull'1,5% o più, in linea di principio il diritto alla riduzione permane (UFAB, 2026).

Quanto vale un calo di 0,25 punti

Con tassi di riferimento inferiori al 5%, un aumento di 0,25 punti percentuali consente di aumentare la pigione al massimo del 3%. Se il tasso scende, le pigioni devono essere ridotte in proporzione, a meno che il risparmio sia compensato da aumenti dei costi (art. 13 OLAL). Per un calo di 0,25 punti, l'UFAB quantifica il diritto al 2,91% della pigione netta (UFAB, 2026). È l'inverso del 3%: 1 diviso 1,03 dà il 97,09%.

Le differenze più grandi non si sommano semplicemente. Due scatti danno il 5,66% e non il 5,82%, tre scatti l'8,26% (mietrechtspraxis, tabella delle aliquote 2026).

Cambia solo la pigione netta. Le spese di riscaldamento e le spese accessorie concordate separatamente non sono toccate (UFAB, 2026).

Cosa può compensare il locatore

Il locatore può accettare la richiesta, respingerla o compensare la riduzione con altri fattori. Se la respinge o la compensa, deve spiegarne il motivo (UFAB, 2026). I fattori più frequenti sono due:

• Rincaro: la pigione può seguire al massimo il 40% dell'aumento dell'indice nazionale dei prezzi al consumo (art. 16 OLAL).
• Aumento dei costi: costi di manutenzione e di esercizio più alti possono giustificare una riduzione minore (art. 269a CO).

La riduzione può quindi essere più bassa di quella in tabella, o anche nulla. Dipende da quando è stato fissato l'ultima volta il tuo affitto e dalle cifre che il locatore può dimostrare.

Alcuni contratti non seguono il tasso di riferimento: le pigioni indicizzate, le pigioni scalari e le pigioni di locali commerciali legate alla cifra d'affari. Per le abitazioni sussidiate valgono spesso regole speciali. Per gli appartamenti di lusso e le case unifamiliari con sei o più locali (cucina esclusa) la pigione può essere fissata liberamente (UFAB, 2026).

Passo dopo passo: come chiedere un affitto più basso

1. Trova il tuo tasso di base. Di solito è indicato nel contratto o nell'ultimo avviso di adeguamento della pigione. Se in seguito l'affitto è stato adeguato a un nuovo tasso e non l'hai contestato, conta il tasso più recente (UFAB, 2026).
2. Confrontalo con l'1,25%. Con l'1,5% o più, e con un affitto né indicizzato né scalare, in linea di principio hai diritto a una riduzione.
3. Controlla le scadenze. La riduzione vale per il prossimo termine di disdetta possibile (art. 270a CO). Per le abitazioni il termine di disdetta è di almeno tre mesi (art. 266c CO). La tua lettera deve arrivare al locatore prima che inizi il termine di disdetta per quella scadenza.
4. Scrivi al locatore. La domanda va fatta per iscritto e l'UFAB indica come preferibile la raccomandata. Indica il tuo tasso di base, il tasso attuale dell'1,25%, la riduzione chiesta in percentuale e la data da cui deve valere.
5. Aspetta la risposta per 30 giorni. Il locatore deve rispondere entro 30 giorni (art. 270a CO).
6. Se serve, rivolgiti all'autorità di conciliazione. Se il locatore rifiuta, accetta solo in parte o non risponde in tempo, puoi adire l'autorità di conciliazione del tuo Cantone entro 30 giorni. Se una risposta arriva prima, per prudenza conta i 30 giorni da quella risposta. Senza risposta, il termine scade al più tardi 60 giorni dopo la tua domanda. Se lo lasci scadere, devi ricominciare con una nuova domanda (UFAB, 2026).

Esempio: il tuo contratto permette la disdetta per fine dicembre con un preavviso di tre mesi. Il termine di disdetta per il 31 dicembre 2026 inizia il 1° ottobre 2026, quindi la tua lettera deve arrivare entro il 30 settembre 2026. L'affitto ridotto varrebbe allora dal 1° gennaio 2027.

Dove trovare aiuto per il tuo caso

Questa guida spiega le regole generali. Il tuo diritto dipende dal contratto, dall'ultimo adeguamento della pigione e dalla prassi del tuo Cantone. Controlla prima il contratto. Poi rivolgiti all'autorità di conciliazione del tuo Cantone: in materia di locazione fornisce anche informazioni giuridiche (art. 201 CPC). Gli indirizzi sono pubblicati dall'UFAB (UFAB, procedura di conciliazione).

Puoi rivolgerti anche all'ASI (Associazione Svizzera Inquilini), a un'associazione di proprietari o a un avvocato. La pagina dell'UFAB sul tasso di riferimento rimanda inoltre a diversi calcolatori dell'affitto online.

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